Terceira Ligação Serra-Vitória: O Novo Eixo de Desenvolvimento da Grande Vitória
- Greenworks Engenharia e Sustentabilidade
- 14 de fev.
- 6 min de leitura
A mobilidade urbana entre Vitória e Serra vive um momento de transformação histórica. Com o avanço do projeto da Terceira Ligação, uma obra estratégica de 4,25 km financiada pelo New Development Bank (Banco dos BRICS), o cenário logístico e imobiliário do Espírito Santo está prestes a ser redefinido.
1. O Projeto: Mais que uma Rodovia, um Corredor Logístico
Atualmente, o fluxo entre os dois municípios — estimado em mais de 36 mil viagens diárias — afunila-se na BR-101 e na Avenida Norte-Sul. A Terceira Ligação surge como uma alternativa de alta performance que conectará a região de Jardim Camburi (Vitória) à orla de Carapebus e Novo Horizonte (Serra).
Principais características técnicas da obra:
Capacidade: Três faixas de tráfego por sentido.
Mobilidade Ativa: Ciclovia contínua em toda a extensão.
Infraestrutura de Fluxo: Construção de viadutos, elevados e um "mergulhão" no entroncamento das avenidas João Palácio e Rio Amazonas, eliminando semáforos críticos.
Investimento: Aproximadamente R$ 232 milhões destinados exclusivamente à via (dentro de um pacote maior de R$ 345 milhões para o programa Requalifica Serra).
2. A Nova Fronteira de Investimentos na Serra
A melhoria na conectividade não beneficia apenas o tempo de deslocamento — que deve ter uma redução estimada em 37,5% — mas atua como um catalisador para novos negócios. A Serra, que já possui o maior PIB industrial do estado, consolida-se como o principal destino de aportes em três frentes:
Gigantes Logísticos
O anúncio do Private Log, que será o maior condomínio logístico do Brasil com 620 mil m² de área locável e investimento de R$ 2,5 bilhões, demonstra a confiança do mercado na infraestrutura da região. A Terceira Ligação facilitará o escoamento de mercadorias, conectando distritos industriais como o Civit I e II de forma mais eficiente aos portos e à capital.
Expansão Imobiliária e Requalificação Urbana
Bairros como Hélio Ferraz, Bairro de Fátima e Carapebus estão no radar de grandes construtoras.
Valorização: Aumento da velocidade média do trânsito de 25 km/h para 40 km/h torna a região mais atrativa para o setor residencial de médio e alto padrão.
Novos Lançamentos: Construtoras como a Morar e a Javé já preveem lançamentos para 2025/2026, aproveitando o "vetor de crescimento" criado pela nova via.
Integração com a Avenida Mestre Álvaro
A Terceira Ligação converte-se em um plano maior que inclui a municipalização da BR-101 (trecho urbano). Com a transferência da gestão para o município, a via passará a ser a Avenida Mestre Álvaro, permitindo uma urbanização mais humana, com novas áreas de lazer, comércio local e serviços.
3. Principais impactos do projeto
Impacto no Setor de Galpões e Logística
A Serra já é o "pulmão logístico" do Espírito Santo, mas a Terceira Ligação altera a natureza das operações na região.
Logística de Last Mile (Última Milha): Com a redução do gargalo na divisa com Vitória, a Serra se torna o ponto ideal para centros de distribuição de e-commerce que atendem a capital. A rapidez para cruzar a fronteira municipal permite que empresas garantam entregas no mesmo dia (same-day delivery) com custos operacionais menores.
A Atração do Private Log: O projeto do Private Log (próximo ao contorno) não é isolado. Ele se beneficia da Terceira Ligação porque esta via alivia o tráfego pesado da BR-101, permitindo que o fluxo de veículos leves e utilitários de entrega circule por rotas alternativas, evitando o congestionamento crônico de Carapina.
Eficiência de Escoamento: Para as indústrias do Civit I e II, a nova via funciona como uma válvula de escape. Menos tempo parado em semáforos significa menor consumo de combustível e maior giro de frota.
Valorização do Metro Quadrado (R$/m²)
Historicamente, obras de infraestrutura de conectividade geram uma valorização imobiliária em três etapas: anúncio, execução e entrega.
Bairros de "Primeira Linha" (Impacto Imediato):
Bairros como Hélio Ferraz, Bairro de Fátima e Eurico Salles deixam de ser "passagem" para se tornarem hubs de conveniência.
Projeção de Alta: Analistas do mercado imobiliário local estimam uma valorização real entre 15% a 25% nos próximos 36 meses para imóveis novos nessas regiões.
Perfil de Produto: Espera-se a migração de condomínios de perfil econômico para o perfil médio-padrão, atraindo o público que trabalha em Vitória mas busca o custo de vida ligeiramente menor da Serra.
O Fenômeno de Carapebus e Novo Horizonte
A Terceira Ligação "redescobre" a orla sul da Serra.
Verticalização: Áreas que antes eram predominantemente de casas horizontais e lotes vagos passam a ser alvo de incorporadoras para prédios de 8 a 12 andares com vista para o mar.
Comparativo: O $m^2$ em Jardim Camburi (Vitória) é um dos mais caros da capital. Com a nova via, a "distância temporal" entre Carapebus e o centro de lazer de Vitória cai para menos de 10 minutos, fazendo com que o preço do $m^2$ na Serra tenda a buscar um equilíbrio, subindo para patamares mais próximos aos de bairros consolidados de Vitória.
Estratégia Logística e Territorial
A obra da terceira ligação entre Vitória e Serra, estrutura um importante eixo viário integrado com os principais pontos de interesse do entorno e com as novas diretrizes do Plano Diretor Municipal de Serra, atualizado em 2023.
Os principais pontos de interesse no entorno do projeto são:
Portaria de Acesso à Vale - Carapina
Novo Hospital Unimed Serra
Portaria de Acesso à ArcelorMittal
Ligação com a Av. Norte-Sul sentido Jardim Limoeiro/Carapebus
Terminal de Carapina
Viaduto de Carapina - Acesso ao contorno da BR-101
Ligação com Av. Norte-Sul sentido Jardim Camburi (Vitória).
O Plano Diretor Municipal do município de Serra-ES, revisado em 2023, trouxe diversas inovações quanto à organização do território, com destaque para a área do entorno da obra da Terceira Ligação Vitória x Serra. O PDM trouxe a seguinte organização territorial para área de entorno do projeto:
EEst - Eixo Estruturante: área com o objetivo em atrair empreendimentos-âncora, capazes de transformar positivamente a vizinhança;
ZOP - Zona de Ocupação Preferencial: área com o objetivo de estimular o uso múltiplo com interação de usos residenciais e não residenciais com indução de adensamento urbano a partir da infraestrutura existente;
ZEIS - Zona Especial de Interesse Social: área com o objetivo de promoção da regularização fundiária, redução de riscos decorrentes da ocupação em áreas inadequadas e prover infraestrutura básica, equipamentos sociais, culturais em espaços públicos, comércio e serviços;
ZInd - Zona Industrial: área com o objetivo de promover oportunidades funcionais com geração de emprego e renda com a implementação de infraestrutura logística que garanta o escoamento da produção.
4. Engenharia de Valor: a Importância dos Estudos de Viabilidade em Zonas de Expansão
A expectativa gerada por grandes obras de infraestrutura, como a Terceira Ligação, pode mascarar desafios técnicos complexos. Para que um investimento na Serra se transforme em rentabilidade real, a contratação de estudos técnicos de engenharia de alta precisão deixa de ser um custo e passa a ser a principal ferramenta de segurança jurídica e financeira.
Análise de Impacto de Vizinhança (EIV) e Tráfego (RIT)
Com a nova configuração do fluxo entre Vitória e Serra, o comportamento do tráfego local mudará drasticamente e novos empreendimentos deverão levar em conta os seus impactos positivos e negativos sobre a infraestrutura. A integração dos projetos com o seu entorno é fundamental para garantir empreendimentos viáveis e que tragam benefícios reais para a cidade.
As principais ferramentas de análise de impactos na vizinhança são:
Estudos e Simulações de Tráfego: Estudos técnicos com apoio de softwares de modelagem para prever como o acesso a um novo empreendimento (seja um condomínio ou um galpão) afetará a fluidez da via principal.
Planejamento e mitigação de impactos: Um estudo bem feito identifica a necessidade de faixas de aceleração ou retornos antes mesmo da obra começar, evitando embargos ou multas por parte da municipalidade.
Viabilidade Técnica-Econômica-Ambiental (EVTEA)
O estudo de viabilidade técnica, econômica e ambiental cruza os dados de engenharia, projeções de mercado e requisitos legais ambientais para garantir a viabilidade do empreendimento:
CAPEX vs. OPEX: O estudo define o investimento inicial necessário (CAPEX) e os custos de manutenção futura (OPEX). Em áreas de expansão, entender o "tempo de maturação" do investimento é vital.
Potencial Construtivo: A engenharia auxilia na interpretação do Plano Diretor Municipal (PDM) da Serra, maximizando o aproveitamento do terreno dentro das normas de recuo, gabarito e densidade demográfica;
Requisitos técnicos e ambientais: consultas ao Plano Diretor Municipal, levantamento de requisitos ambientais e due dilligence ambiental garantem não ocorram surpresas durante o desenvolvimento do projeto.
5. Conclusão: Um Futuro de Conectividade
A Terceira Ligação entre Vitória e Serra é o elo que faltava para destravar o potencial econômico da orla norte da Grande Vitória. Para investidores, o momento é de posicionamento estratégico; para os moradores, a promessa é de uma cidade mais fluida e integrada.
Com o Know-how da Greenworks, garantimos o desenvolvimento de projetos estruturantes, logísticos e empreendimentos que se integrem com o seu entorno e possam atingir os objetivos de negócios combinado ao atendimento dos requisitos técnicos, econômicos e ambientais.
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